Житель Ребрихинского района Иван Николаевич И. задает вопрос:
«Можно ли передать права и обязанности по договору аренды земельного участка,
предоставленного на торгах в 2022 году?»
Отвечаем: В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК),
арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в
субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды
другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК, другим законом или иными
правовыми актами.
Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N
42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской
Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), действующей с 01.06.2015, установлен запрет
победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного
на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно
только путем проведения торгов. Обязательства по такому договору должны быть
исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Учитывая статью 4 ГК РФ, мнение Верховного Суда Российской Федерации
по вопросу уступки прав по Договорам аренды Участков, заключенным
арендаторами на торгах, возможна передача такими арендаторами прав и
обязанностей по Договорам аренды, заключенным до 01.06.2015 (до вступления в
силу Закона N 42-ФЗ), в том числе по результатам торгов.
Передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по
Договорам аренды Участков, заключенным после 01.06.2015 противоречит
действующему законодательству.
Исключение составляют случаи передачи арендатором - победителем торгов
своих прав и обязанностей по Договору аренды Участка:
- при отчуждении принадлежащего ему объекта недвижимости,
расположенного на Участке, являющемся предметом Договора аренды. В данном
случае следует учитывать соблюдение установленного подпунктом 5 пункта 1
статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) принципа единства
судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, положения
пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 ГК, пункта 1 статьи 35 ЗК (согласно
которым приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном
участке, в силу закона приобретается также право использования соответствующей
части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его
использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник
данного объекта), подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК (которой предусмотрено
заключение Договора аренды без проведения торгов с собственником здания,
сооружения, расположенного на Участке)
Исходя из буквального прочтения пункта 7 статьи 448 ГК, запрет,
установленный данной нормой, не распространяется на передачу арендатором по
Договору аренды Участка, заключенному по результатам торгов, этого Участка в
субаренду.
Также, отмечаем, что п. 2 ст. 3 ГК РФ регламентировано, что нормы
гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК
РФ.
Таким образом, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ не должна входить в противоречие с п.
7 ст. 448 ГК РФ. Следовательно, с 01.06.2015 уступка прав и обязанностей по
договорам аренды, заключенным по итогам торгов, не допускается. Если договор
может быть заключен только путем проведения торгов, их победитель не вправе
уступать права по такой сделке (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Норма п. 7 ст. 448 ГК РФ
является императивной.
В Вашем случае договор аренды земельного участка заключен в 2022 году в
результате проведения торгов, т.е. после 01.06.2015 г., поэтому передача прав и
обязанностей по данному договору аренды земельного участка невозможна. Однако,
если иное не предусмотрено договором, Вы имеете право на заключение договора
субаренды данного земельного участка в пределах срока основного договора
аренды.
Фотографии
