Вопрос как внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о
невозможности регистрации без личного участия правообладателя, т.е. о запрете на
совершение сделок с недвижимостью без их личного участия уже на протяжении
длительного периода времени остается актуальным у правообладателей объектов
недвижимости.
Связано это с тем, что наличие в Едином государственном реестре
недвижимости записи о невозможности регистрации без личного участия является
дополнительной гарантией
для пресечения мошеннических действий с
недвижимостью, так как служит основанием для возврата без рассмотрения
заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта
недвижимости или его законным представителем) на государственную
регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения
соответствующего объекта недвижимости.
Для того чтобы внести данную запись в Единый государственный реестр
недвижимости собственник объекта, или его законный представитель (родители,
опекуны), либо представитель собственника объекта недвижимости, действующий
на основании нотариально удостоверенной доверенности, представляет заявление о
невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения
права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия
правообладателя (его законного представителя).
Заявление о невозможности регистрации может быть представлено в офис
МФЦ или в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра без
подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
Запись о таком заявлении вносится в Единый государственный реестр
недвижимости в течение пяти рабочих дней.
Препятствием для внесения такой записи становится отсутствие в Едином
государственном реестре недвижимости сведений о собственнике недвижимости.
Поиск кадастрового инженера стал доступен на портале «Госуслуг»
Функционал сервиса даёт возможность подать заявку, указав параметры необходимых
работ, а после выбрать исполнителя из откликнувшихся специалистов.
Выбирая инженера, вы будете видеть информацию о результатах его
профессиональной деятельности (она формируется Росреестром и доступна в специальной
карточке). Пройти регистрацию в качестве исполнителей могут только действующие
специалисты.
Ответы на ваш запрос будут поступать в течение 5 дней после его формирования. На
выбор подрядчика отводится 10 дней. Договор на оказание услуг может быть подписан в личном
кабинете заявителя.
Благодаря сервису взаимодействие заказчика и кадастрового инженера станет удобнее и
эффективнее. Выбрать специалиста поможет информация о результатах профессиональной
деятельности, которая формируется Росреестром и доступна в карточке кадастрового инженера
на платформе и в карточке формы отклика на поданную заявку на ЕПГУ. Пройти регистрацию в
качестве исполнителей могут только действующие кадастровые инженеры. К сервису уже
подключены более 10% от включенных в соответствующий реестр специалистов, их число с
каждым днем растет.
Отклики на заявку будут поступать в течение 5 дней после ее формирования, на выбор
подрядчика отводится 10 дней. Договор на оказание услуг может быть подписан в личном
кабинете заявителя с использованием Госключа.
Расширенный функционал системы представлен на «Электронной платформе кадастровых
инженеров», с помощью которой можно не только найти специалиста, но и взаимодействовать с
ним – от общения в безопасном чате для уточнения деталей до подписания электронного
договора, шаблон которого система автоматически предлагает в соответствии с типом
выбранной услуги.
Кадастровые работы проводятся для описания объектов недвижимости, в рамках которых
определяются координаты характерных точек границ земельного участка (или его части),
контура зданий, сооружений (их частей), а также объектов незавершенного строительства,
определяется площадь, согласовывается местоположение границ земельного участка. Сведения,
полученные в результате кадастровых работ, позволят защитить имущественные права граждан
при возникновении споров. Их проведение необходимо при любых формах земельно-
имущественных отношений: наследовании, дарении, приватизации, продаже, подготовки
документов для предоставления в Росреестр заявлений о постановке или снятия с учета объектов
недвижимости, регистрации права собственности на них.
Законодательством установлено, что постановка на кадастровый учет при обращении
онлайн – через личный кабинет на сайте «Росреестра» или Портал Госуслуг составляет 5 рабочих
дней, при обращении через МФЦ – 7 При этом среднее время оказания услуги не превышает
двух рабочих дней, а для бытовой недвижимости составляет – один рабочий день.
Государственный кадастровый учет осуществляется бесплатно и также доступен на
ЕПГУ. По результатам владелец недвижимости получает выписку из ЕГРН, которая
подтверждает внесение сведений в реестр.
Что делать, если недвижимость не оформлена?
В этом случае, гражданам поможет кадастровый инженер. Кадастровый
инженер - это физическое лицо, которое занимается межеванием и подготовкой
документов для государственного кадастрового учета недвижимости.
Законодательно предусмотрено, что кадастровый инженер должен иметь
соответствующий квалификационный аттестат и быть членом саморегулируемой
организации кадастровых инженеров (СРО).
Каждая СРО кадастровых инженеров имеет реестр членов, который
постоянно актуализируется. При выборе кадастрового инженера, необходимо
проверить его квалификацию на официальном сайте СРО кадастровых инженеров
или на сайте Росреестра.
Квалификация кадастрового инженера влияет на точность подготовки
документов межевания и своевременность выполнения работ.
Результаты работы кадастрового инженера включают в себя межевой план
для кадастрового учета земельных участков, технический план для кадастрового
учета зданий, помещений и объектов незавершенного строительства, а также акт
обследования для снятия объекта капитального строительства с учета.
Обращаем внимание, что, договором подряда на выполнение кадастровых
работ может быть предусмотрено обязательство заказчика уплатить установленную
договором подряда цену в полном объеме после осуществления государственного
кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты
недвижимости, в отношении которых выполнялись кадастровые работы. Такая
возможность определена частью 4 статьи 36 Федерального закона № 221-ФЗ «О
кадастровой деятельности». Выбор кадастрового инженера следует осуществлять
ответственно, поскольку его профессионализм влияет не только на ваше время, но
и на ваши финансы.
Как стать владельцем заброшенной недвижимости
В ходе проведения «горячих» линий в Управление Росреестра по Алтайскому краю
нередко поступают вопросы, касающиеся оформления прав на заброшенные земельные участки.
Первый и самый простой способ – это найти владельца и купить участок
Чтобы найти владельца, можно: обратиться в садовое товарищество (если заброшенное
владение находится на территории СНТ) либо в орган местного самоуправления (если земельный
участок с домом находятся в населенном пункте); воспользоваться информацией о владельце на
публичной кадастровой карте; либо заказать выписку из ЕГРН, которая также позволит
проверить наличие на территории обременений.
Если выяснится, что у объекта недвижимости есть собственник, то приобрести объект
недвижимости можно только в рамках гражданско-правовой сделки (по договору купли-
Второй способ – это отказ хозяина от запущенного участка
Для этого сам хозяин должен обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от участка. В
этом случае на такой земельный участок регистрируется право собственности, например,
муниципалитета, на территории которого этот участок находится (одновременно с регистрацией
прекращения права его прежнего собственника, который от него отказался). Затем его выставят
на торги или передадут в аренду новому собственнику.
Третий способ – это приобретение участка после его изъятия
По закону, земельный участок может быть изъят, если он предназначен для жилищного
или иного строительства, садоводства, огородничества и не используется по целевому
назначению в течение 3-х лет (если более длительный срок не установлен законом). Изъятие
земельных участков является исключительной мерой и возможно лишь в том случае, если
собственник не исполнил предписание об устранении нарушения, и только на основании
решения суда. Если все-таки земельный участок был изъят, он становится частью
муниципальной собственности и заинтересованное лицо может его приобрести в установленном
законом порядке.
Четвертый способ – это признание имущества бесхозяйным
Если владельца объекта недвижимости найти не удалось, то, возможно, это бесхозяйное
имущество. Под бесхозяйным понимается объект, у которого отсутствует владелец, он не
известен или отказался от права собственности. При этом бесхозяйной вещью может быть
признано только здание (например, дом); земельный участок бесхозяйной вещью быть не может.
Сведения о бесхозяйном объекте должны быть внесены в ЕГРН. С заявлением о постановке на
учет бесхозяйного объекта в орган регистрации прав обращается муниципальный орган, на
территории которого он находится. Через год со дня постановки бесхозяйного объекта
недвижимости на учет муниципальный орган может обратиться в суд с требованием о признании
на него права муниципальной собственности. На основании вступившего в законную силу
решения суда, муниципалитет обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права
2
муниципальной собственности на этот объект. После этого землю вместе с домом можно
приобрести на торгах, арендовать или выкупить.
Пятый способ связан с приобретательной давностью
Согласно положениям ст. 234 Гражданского кодекса РФ, гражданин или юридическое
лицо, которые не являются собственниками имущества, но непрерывно и добросовестно владеют
им как своим собственным имуществом в течение 15 лет, могут приобрести на него право
собственности в силу приобретательной давности. Для этого необходимо подготовить пакет
документов и вместе с заявлением подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения такого
имущества. После получения судебного решения можно обращаться в Росреестр, чтобы
зарегистрировать право собственности.
Новые основания для возврата документов без рассмотрения
13.06.2023 вступил в силу Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым
внесены изменения в правовое регулирование учетно-регистрационной деятельности в
отношении объектов недвижимости. В рамках данной статьи отмечу некоторые из них.
Основания для возврата без рассмотрения заявления и документов, представленных для
осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав,
предусмотренные статьей 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» дополнены новыми пунктами. Согласно новой редакции данной
нормы документы подлежат возврату, в том числе, если:
право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации
которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с
федеральным законом;
земельный участок, в отношении которого представлено заявление о его снятии с
государственного кадастрового учета, не является преобразуемым и не подлежит снятию с
такого учета в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Следующая информация о внесенных изменениях будет особенно актуальна кадастровым
инженерам. Законом № 248-ФЗ дополнен перечень случаев, при которых обжалование решения о
приостановлении осуществления государственного кадастрового учета, государственного
кадастрового учета и государственной регистрации прав возможно в административном порядке.
После внесенных изменений в таком порядке также обжалуются решения о приостановлении,
принятые государственным регистратором прав по следующим основаниям:
п. 22 - назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта
недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на
котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом
размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его
разрешенного использования;
п. 23 - земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости,
предоставлен, передан собственником для целей, не предусматривающих возможность
строительства (размещения) такого объекта;
п. 53 - размеры образуемого машино-места или машино-места, которое в результате
преобразования сохраняется в измененных границах, не будут соответствовать установленным
органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально допустимым
размерам машино-места.
Единый цикл государственной кадастровой оценки
В соответствии с федеральным законодательством в 2022 году на территории Российской
Федерации проводилась кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 году проводится
государственная кадастровая оценка зданий, сооружений, помещений. Переход на единый цикл
оценочных работ позволит определять кадастровую стоимость на одну дату по всей территории
В дальнейшем государственная кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с
периодичностью, установленной Федеральным законом «О государственной кадастровой
оценке», в котором указано, что очередная государственная кадастровая оценка проводится через
четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки
соответствующих видов объектов недвижимости.
Во исполнение положений федерального законодательства Управлением имущественных
отношений Алтайского края было принято распоряжение о проведении в 2023 году в крае
государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, не являющихся земельными
участками, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории
Алтайского края.
В рамках государственной кадастровой оценки должно быть выполнено определение
кадастровой стоимости более 1,5 млн. объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений,
помещений, объектов незавершенного строительства).
На территории Алтайского края государственную кадастровую оценку проводит краевое
государственное бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной
кадастровой оценки». По итогам проведения государственной кадастровой оценки бюджетным
учреждением составляется проект отчета.
Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено
размещение проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения для представления
замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости на тридцать календарных дней.
Информирование о размещении проекта отчета будет осуществлено Управлением
имущественных отношений Алтайского края и органами местного самоуправления путем
размещения информации на своих официальных сайтах, в печатных средствах массовой
информации, на информационных щитах.
После завершения процедуры представления замечаний отчет направляется в
Алтайкрайимущество для утверждения результатов определения кадастровой стоимости.
Информирование об утверждении результатов определения кадастровой стоимости будет
осуществлено теми же способами что и при размещении проекта отчета.
Административная ответственность за использование земельного
участка не по целевому назначению
Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики земельных участков
отражаются в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Правовой статус
участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное
использование. Вся земля в границах РФ распределена по категориям в зависимости от целевого
назначения участков.
Обращаем внимание землепользователей на необходимость соблюдения обязанности,
установленной ст. 42 Земельного кодекса РФ, по использованию земельных участков в
соответствии с их целевым назначением способами в соответствии, которые не должны наносить
вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Земельный участок должен использоваться в соответствии с его категорией и видом
разрешенного использования, указанными в сведениях ЕГРН.
Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его
принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием
является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 8.8 Кодекса
Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).
Например, земельный участок, имеющий вид разрешенного использования: «для
садоводства», используется собственником для размещения магазина. В этом случае
усматриваются признаки административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8
КоАП РФ.
При этом необходимо отметить, что 18.06.2013 Президиум Высшего Арбитражного Суда
РФ принял постановление № 71/13, в котором указал, что правовые нормы Земельного кодекса
РФ и Градостроительного кодекса РФ обязывают использовать по целевому назначению весь
земельный участок. Исключения в виде возможности использования части земельного участка не
по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием) отсутствуют.
Использование земельного участка не по целевому назначению полностью или частично
не влияет на квалификацию указанного правонарушения.
Использование земельного участка не по целевому назначению влечет наложение
административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного
участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка,
но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой
стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5
до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в
случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от
десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти
тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Устранение данного правонарушения возможно путем прекращения использования
земельного участка не по назначению, либо путем внесения в Единый государственный реестр
недвижимости сведений о виде разрешенного использования в соответствии с фактическим
видом использования.
Какую ответственность может понести кадастровый инженер?
Деятельность кадастрового инженера подлежит контролю со стороны саморегулируемой
организации кадастровых инженеров, членом которой он является.
В зависимости от характера нарушения и тяжести его последствий кадастрового
инженера могут привлечь к административной, уголовной, гражданско-правовой,
дисциплинарной ответственности.
За определенные умышленные нарушения кадастровый инженер может быть привлечен
как к административной, так и к уголовной ответственности. Такими нарушениями являются:
- внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт
обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план
территории;
- подлог документов, на основании которых были подготовлены межевой план,
технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных
участков либо карта-план территории.
Ответственность будет зависеть от суммы ущерба, который возникнет в результате
действий инженера.
Гражданско-правовая ответственность кадастрового инженера может наступить в виде:
- обязанности возместить причиненные убытки заказчику кадастровых работ и (или)
третьим лицам. Гражданская ответственность кадастрового инженера в этой части должна быть
застрахована, соответственно, оплата производится за счет страхового возмещения по договору
обязательного страхования;
- мер, предусмотренных договором подряда на выполнение кадастровых работ (например,
в виде обязанности уплатить неустойку).
Действия кадастрового инженера в рамках договора подряда на проведение кадастровых
работ по оформлению межевого плана, технического плана и акта обследования могут быть
оспорены в судебном порядке.
Дисциплинарная ответственность: меры дисциплинарного воздействия к кадастровому
инженеру могут применить следующие:
- предписание об устранении нарушений в определенный срок;
- предупреждение;
- штраф;
- исключение из СРО. При этом исключенный инженер не сможет вступить в другую
аналогичную организацию в течение определенного срока. Таким образом, он на некоторое
время лишается возможности осуществлять деятельность в качестве кадастрового инженера.
Исключить инженера из СРО могут, например, если он часто допускает ошибки при составлении
документов, в результате чего орган регистрации прав вынужден исправлять реестровые ошибки
или отказывать в осуществлении кадастрового учета.
Количество отказов (решений об устранении реестровых ошибок), по достижении
которого кадастрового инженера следует исключить из СРО, определено действующим
законодательством;
- иные меры ответственности, которые установлены внутренними документами СРО.
Особенности предоставления земельных участков гражданам или
крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским
(фермерским) хозяйство
Управление Росреестра по Алтайскому краю напоминает о том, что 01.01.2023 вступила в
силу новая статья 10.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, которой предусмотрено, что гражданин или крестьянское
(фермерское) хозяйство наряду с иными случаями, установленными земельным
законодательством, вправе получить в аренду без проведения торгов земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной
собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Такие земельные участки будут предоставляться на срок до пяти лет. При этом не
потребуется подтверждение отсутствия земельного участка на территориях иных субъектов РФ.
Субъект РФ своим законом может установить предельный размер предоставляемого
земельного участка.
Изменение целевого назначения (категории земель) предоставленного земельного участка
не допускается.
Необходимо учитывать, что с 01.01.2023 передача арендованного земельного участка в
субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу,
а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив
гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в
государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления
деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.
Что делать с предостережением госземинспектора?
На сегодняшний день одним из основных инструментов профилактических мер в целях
недопущения нарушений земельного законодательства является предостережение.
Объявляется юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю или гражданину в
случае наличия сведений о готовящихся нарушениях, которые не являются основанием для
проведения внеплановой проверки. Такие данные могут быть получены в ходе контрольных
(надзорных) мероприятий без взаимодействия, например, из поступивших обращений или из
средств массовой информации. Государственный земельный инспектор направляет
предостережение не позднее 30 дней со дня получения таких сведений.
Предостережение содержит указание на соответствующие обязательные требования,
предусматривающий их нормативный правовой акт, информацию о том, какие конкретно
действия (бездействие) контролируемого лица могут привести или приводят к нарушению
обязательных требований, а также предложение о принятии необходимых профилактических
«Получив предостережение, правообладателям рекомендуется исполнить требования
документа и привести земельный участок в надлежащее состояние. При этом не забывая
уведомить госземинспектора о принятии мер в установленный срок. Либо же в случае несогласия
контролируемое лицо вправе подать возражение в отношении указанного предостережения в
Управление Росреестра по Удмуртской Республике», - пояснил начальник Ребрихинского отдела
Управления Росреестра по Алтайскому краю Максим Кирилов.
Управление Росреестра по Алтайскому краю
осуществляет учет объявленных
предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований и использует
соответствующие данные для проведения иных профилактических мероприятий и контрольных
(надзорных) мероприятий.
Жителям Ребрихинского района в 2023 году госземинспекторами объявлено более 1000
предостережений. Управление Росреестра по Алтайскому краю рекомендует правообладателям,
получившим такие предостережения, принять меры по обеспечению соблюдения обязательных
требований земельного законодательства.