В силу пункта 1 статьи 618 ГК если иное не предусмотрено договором аренды,
досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в
соответствии с ним договора субаренды.
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды
на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором
субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих
условиям прекращенного договора аренды.
В соответствии с указанной нормой субарендатору предоставляется право
заключить договор аренды непосредственно с арендодателем на условиях
прекращенного договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды.
Принимая во внимание установленный гражданским законодательством
принцип добросовестности сторон, предполагается, что арендатор известит
субарендатора о том, что договор субаренды утрачивает свое действие в связи с
прекращением основной аренды. Таким образом, без действующего основного
договора аренды субаренда существовать не может.
Судебная практика сформировала позицию, в соответствии с которой
арендодатель не обязан уведомлять субарендатора о прекращении аренды и
предлагать ему заключить прямой договор. Вступая в субарендные отношения,
субарендатор принимает на себя риск возможного досрочного прекращения договора
субаренды в любое время в случае прекращения договора аренды.
Учитывая изложенное, записи в Едином государственном реестре недвижимости
о государственной регистрации договора субаренды и о государственной регистрации
ограничения (обременения) права на основании такого договора будут погашены на
основании пункта 1 статьи 618 ГК без заявления о государственной регистрации
прекращения субаренды одновременно с государственной регистрацией соглашения о
расторжении договора аренды.