Действующим законодательством предусмотрено осуществление кадастрового учета и
(или) государственной регистрации прав в упрощенном порядке, как в случае создания
(строительства) объекта индивидуального жилищного строительства, так и образования его в
результате реконструкции.
Такой порядок действует в отношении домов, созданных на земельных участках,
предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного
строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и
соответствующих параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.
Чтобы соответствовать таким параметрам, объект должен быть отдельно стоящим зданием
с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое
состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,
и не предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Неважно, как
называется объект – “объект индивидуального жилищного строительства”, “жилой дом” и
“индивидуальный жилой дом”. Все эти понятия равнозначны.
Упрощенным порядок называется, так как предполагает предоставление меньшего
количества документов. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав
проводятся на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на
земельный участок, если право заявителя на земельный участок, на котором расположен
указанный объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре
недвижимости. В том случае, если право на земельный участок зарегистрировано, то документ на
земельный участок предоставлять не требуется.
В случае, если собственником жилого дома проведена его реконструкция, путем возведения
к нему пристроев, и земельный участок с указанным выше назначением, на котором расположен
дом принадлежит собственнику жилого дома, то он может воспользоваться упрощенным
порядком. Собственнику реконструированного жилого дома необходимо обратиться за внесением
изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), представив технический
план, подготовленный кадастровым инженером.
Хотя период действия упрощенного порядка продлен до 1 марта 2031 года, но нет смысла
затягивать процесс, лучше своевременно привести документы на свою недвижимость в порядок.
Это позволит избежать проблем при отчуждении реконструированных домов, а также с
налогообложением, с оформлением прав при наследовании, оформлением ипотеки и т.д.
М.В. Кирилов
начальник Ребрихинского отдела
Управления Росреестра по Алтайскому краю
Вопрос задает житель Ребрихинского района Сергей Иванович Н.:
«Погашается ли регистрационная запись об ипотеке, обременяющей право
гражданина банкрота при реализации его имущества?»
На вопрос отвечает начальник Ребрихинского отдела Управления Росреестра по
Алтайскому краю М.В. Кирилов:
«Если объект недвижимости, в отношении которого зарегистрирована ипотека,
реализован (в том числе и в рамках процедуры банкротства должника) в целях удовлетворения
требований залогодержателя такого объекта, погашение регистрационной записи об ипотеке в
отношении этого объекта осуществляется государственным регистратором прав одновременно
с государственной регистрацией права собственности приобретателя данного объекта (без
заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке).
В остальных случаях погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется в
общем порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ, – по заявлению о
погашении регистрационной записи об ипотеке.
Таким образом, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект
недвижимости зарегистрирована ипотека, то государственная регистрация перехода права на
него на основании договора, заключенного по результатам торгов (в том числе проводимых в
рамках процедуры банкротства гражданина), осуществляется при наличии письменного согласия
залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке. При отсутствии такого
согласия (если договор об ипотеке не предусматривает отсутствие необходимости получения
такого согласия) имеются основания для приостановления регистрационных действий».
Обжалование решений контрольных (надзорных) органов
Федеральным законом от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и
муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее – Закон № 248-ФЗ), установлен
порядок обжалования решений контрольных (надзорных) органов, действий (бездействий) их
должностных лиц при осуществлении государственного контроля (надзора).
Правом на обжалование решений контрольного (надзорного) органа, действий
(бездействий) его должностных лиц обладает контролируемое лицо, в отношении которого
приняты решения о проведении контрольных (надзорных) мероприятий; составлены акты
контрольных (надзорных) мероприятий; выданы предписания об устранении выявленных
нарушений; совершены иные действия (бездействия) должностных лиц контрольного (надзорного)
органа в рамках контрольных (надзорных) мероприятий.
Одной из главных особенностей является досудебный порядок подачи жалобы.
Закон № 248-ФЗ прямо указывает, что судебное обжалование решений контрольного
(надзорного) органа, действий (бездействия) его должностных лиц возможно только после их
досудебного обжалования, за исключением случаев обжалования в суд решений, действий
(бездействия) гражданами, не осуществляющими предпринимательской деятельности.
Жалоба подается контролируемым лицом в электронном виде через портал Госуслуг и
подписывается простой или усиленной квалифицированной электронной подписью. В случае,
если к жалобе необходимо приложить копии документов, то их необходимо приложить также в
электронном (сканированном) виде.
Жалоба на решение контрольного (надзорного) органа, действие (бездействие) его
должностных лиц может быть подана в течение 30 календарных дней со дня, когда
контролируемое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.
Жалоба на предписание может быть подана в течение 10 рабочих дней с момента
получения контролируемым лицом предписания.
Стоит отметить, что в случае пропуска по уважительной причине срока подачи жалобы
этот срок по ходатайству лица, подающего жалобу, может быть восстановлен уполномоченным
Лицо, подавшее жалобу, до принятия окончательного решения по ней может отозвать
жалобу. При этом повторное направление жалобы по тем же основаниям не допускается.
Статьей 41 Закона № 248-ФЗ определены требования к форме и содержанию жалобы.
Обращаем внимание, что жалоба не должна содержать нецензурные либо оскорбительные
выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу должностных лиц контрольного (надзорного)
органа либо членов их семей.
Данные обстоятельства являются основанием для отказа в рассмотрении жалобы.
Уполномоченный на рассмотрение жалобы орган при рассмотрении жалобы использует
подсистему досудебного обжалования контрольной (надзорной) деятельности, правила ведения
которой утверждены постановление Правительства Российской Федерации от 21.04.2018 № 482
Жалоба может быть подана полномочным представителем контролируемого лица в случае
делегирования ему соответствующего права с помощью Федеральной государственной
информационной системы «Единая система идентификации и аутентификации».
Контрольный (надзорный) орган рассматривает жалобу в течение 20 рабочих дней со дня ее
регистрации.
2
Решение уполномоченного на рассмотрение жалобы органа, содержащее обоснование
принятого решения, срок и порядок его исполнения размещается в личном кабинете
контролируемого лица на портале государственных и муниципальных услуг в срок не позднее 1
дня со дня его принятия.
М.В. Кирилов
начальник Ребрихинского отдела
Управления Росреестра по Алтайскому краю
Форма сделки по продаже доли в праве на объект недвижимости с торгов
Исходя из положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)» банкротство – это официальное признание несостоятельности должника в вопросах
удовлетворения требований кредиторов в полном объеме. Несостоятельность физического лица
предполагает применение, в том числе, реализации имущества гражданина, которая
подразумевает, что всё имущество гражданина продается, вырученные средства идут на
погашение долга.
Таким образом, представляется, что в случае, если гражданину принадлежит доля в праве
общей долевой собственности на недвижимое имущество, отчуждению в рамках процедуры
банкротства подлежит такая доля (в соответствии с правилами отчуждения имущества,
находящегося в общей долевой собственности).
Положениями статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что
нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях,
предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не
требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение
нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Следует отметить, что особенности осуществления сделок по отчуждению долей в праве
общей долевой собственности на объекты недвижимости, заключенных по результатам торгов,
действующим законодательством не предусмотрены, в связи с чем, в данной ситуации должен
применяться порядок, установленный частью 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который устанавливает необходимость
совершения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое
имущество в нотариальной форме, а также определяет исчерпывающий перечень случаев, при
которых не требуется нотариального удостоверения.
М.В. Кирилов
начальник Ребрихинского отдела
Управления Росреестра по Алтайскому краю