С 1 марта 2022 года вступили в силу изменения в Градостроительный и Жилищный
кодексы Российской Федерации, появилось определение двух категорий жилья –
многоквартирный дом и дом блокированной застройки. Ранее дома, блокированные с другими
жилыми домами, не признавались ни частными, ни многоквартирными. Собственникам
приходилось обращаться в суд, чтобы установить правовой статус объектов. Благодаря принятому
закону исключена правовая неопределенность.
Что такое дом блокированной застройки?
Дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом
(другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без
проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Блокированный дом, состоит из комнат и помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком здании, и не предназначенным для раздела на самостоятельные объекты
недвижимости, его параметры должны соответствовать параметрам объекта индивидуального
жилищного строительства:
- количество надземных этажей не более трех;
- высота не более двадцати метров;
- блокирован с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей
боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов;
- имеет отдельный выход на земельный участок.
Чем отличаются дома блокированной застройки от других категорий жилья?
При принятии решения о переводе объекта недвижимости в дом блокированной застройки
следует обратить внимание на следующие моменты:
- в отличие от объектов индивидуального жилищного строительства, для строительства
домов блокированной застройки необходимо оформить проектную документацию, а также до
начала строительства получить разрешение на строительство, после его окончания – разрешение
на ввод объекта в эксплуатацию.
- в отношении домов блокированной застройки упрощенный порядок государственной
регистрации, действующий для индивидуальных жилых домов, не применяется;
- в многоквартирных домах лестничный пролет, коридор, земельный участок и иное
имущество находятся в долевой собственности, и составляют общее имущество многоквартирного
дома, ни один из владельцев не может использовать его в личных целях и по своему усмотрению.
В блокированных домах общее имущество отсутствует. Поэтому каждый владелец жилья
может оформить автономно свой земельный участок в собственность;
- в случае необходимости реконструкции одного из блоков, для обеспечения безопасности
всех домов-блоков, требуется согласие на реконструкцию, собственников всех домов
блокированной застройки, расположенных в одном ряду;
- при продаже (мене) дома блокированной застройки не требуется согласия собственников
иных блоков;
- в отличие от отчуждения (продажа, дарение, меня) доли жилого дома, договора на
отчуждение дома блокированной застройки не требуют нотариального удостоверения.
Порядок перевода объекта в дом блокированной застройки и порядок оформления прав на
земельные участки под ним
Существуют несколько способов перевода объекта в дом блокированной застройки. Выбор
способа зависит от:
- вида объекта, принадлежащего гражданину (многоквартирный или жилой дом);
- наличия либо отсутствия сформированного земельного участка (участков) под объектом
недвижимости;
- наличия государственной регистрации права в установленном законом порядке и сроке её
проведения.
Условно все способы можно разделить на:
упрощенный
(без подготовки технического плана на блоки) - подходит для
многоквартирных домов, если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о многоквартирном
доме (МКД) с расположенными в нем жилыми помещениями (квартирами) и зарегистрированы
права на эти помещения, но при этом жилые помещения соответствуют по своим признакам
домам блокированной застройки;
- общий (с подготовкой технического плана на блоки) - подходит для перевода в блоки как
индивидуальных жилых домов, так и многоквартирных домов по желанию собственников;
- судебный - требуется в случае, если два предыдущих способа применить невозможно по
различным причинам.
Следует учесть, что решение о переводе объекта в дом блокированной застройки должно
приниматься всеми собственниками объекта (жилой дом), либо всеми собственниками
квартир, входящих в состав многоквартирного дома.
Для перевода многоквартирного дома в дом блокированной застройки в упрощенном
порядке собственники жилых помещений вправе совместным решением уполномочить одного из
собственников на обращение в орган регистрации прав с заявлением об учете изменений сведений
ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта
недвижимости в соответствие с требованиями законодательства. Решение о переводе
многоквартирного дома в дом блокированной застройки и наделении полномочиями (в случае
необходимости) представитель, оформляется письменно, подписывается всеми собственниками
квартир, входящих в состав многоквартирного дома. В этом случае в ЕГРН вид объекта
недвижимости должен быть изменен с "помещение" на "здание", внесено назначение - "жилое",
вид разрешенного использования указан как "дом блокированной застройки", исключены
сведения о виде жилого помещения - "квартира", а здание, учтенное как "многоквартирный дом",
снимается с государственного кадастрового учета.
Заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН в Орган регистрации можно подать
установленным законом способом, через офисы приема документов МФЦ либо ППК
«Роскадастр», в электронном виде.
Процедура раздела (преобразования) земельного участка заключается в:
- изменении вида разрешенного использования земельного участка, путем подачи
заявления о внесении изменений в сведения ЕГРН в Орган регистрации;
- обращении к кадастровому инженеру, для подготовки межевого плана для раздела
земельного участка ( в случае необходимости);
- государственная регистрация прав на вновь образованные земельные участки,
осуществляется путем подачи заявления одновременно всеми собственниками в орган
регистрации с предоставлением межевого плана для раздела исходного земельного участка.
Следует обратить внимание, что в случае, если требуется раздел земельного участка,
решение о переводе многоквартирного дома в дома блокированной застройки должно содержать
указание на решение о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков
под каждым домом блокированной застройки, а также должно содержать информацию о согласии
всех собственников на прекращение права общей долевой собственности на земельный участок,
на его раздел с образованием земельного участка в счет доли в праве общей долевой
собственности под конкретным объектом недвижимости, а также информацию о лицах, право
собственности (либо общей долевой собственности, включая размеры долей) которых возникает
на образуемые земельные участки.